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2020买卖房子前必看:房产估价常识

2020年11月21日 14:01
[导读]房产估价是怎么进行估价的呢?我们知道,房产的价格跟房子的位置、地段、楼层、房龄等有关系,可是结合这些因素要怎样进行估价呢?二、房产估价有哪些方法房产评估的方法有市场法、成本法、收益法、剩余法等,要根据具体评估对象选择相应的评估方法,市场法一般评估住宅、商网,成本法、剩余法一般是评估工业,收益法很少使用。
  房子应该是我们中国人最为看重的几样东西之一,大多数的人一生之中都会有买房或者卖房的经历。但是这方面的相关知识或者经验,相信很多人都是比较缺少的。因此今天我们就来聊聊关于买房、卖房过程中房产估价的一些事。
  一、什么是房产估价
  简单的来说,房产估价就是给房子估一个价格,就是这个房子具体值多少钱,多少钱买合适,多少钱卖不亏。
  房产估价是怎么进行估价的呢?
  我们知道,房产的价格跟房子的位置、地段、楼层、房龄等有关系,可是结合这些因素要怎样进行估价呢?
  二、房产估价有哪些方法
  房产评估的方法有市场法、成本法、收益法、剩余法等,要根据具体评估对象选择相应的评估方法,市场法一般评估住宅、商网,成本法、剩余法一般是评估工业,收益法很少使用。
  1 、成本法  (1)成本积算法,即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
  (2)重置成本法,它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算,然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
  2、市场比较法
  挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用,并且估价结果较为准确。
  3、剩余法
  房地产总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
  4、收益法
  不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同,根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
  三、我们买房卖房应用最多的评估方法
  目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场法。在估算房价时参考的因素包括:
  1. 所在小区的均价,以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
  2. 周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
  3.所在小区和所在板块的房价走势
  4.被估算二手房的特性,包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
  对于上述因素,采用科学的统计理论和数学模型算法,计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性,给出其尽可能合理的价格。
  四、什么情况下需要房产评估?
  1、房价明显过低时需进行二手房评估价
  买卖双方可能会为了少缴税费,会向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报。如果房地产管理部门认为该价格明显低于房地产价值,交易双方又不愿意调整房价,就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房产进行二手房评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
  2、买卖双方认为有必要时需进行二手房评估
  交易双方为确定合理的交易价格,也可以委托评估事务所进行二手房评估,作为交易价格的参考。一般情况下,买卖双方都能自行确定交易价格,但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念,会自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行二手房评估。
  3、办理房产保险时需要二手房评估
  办理房地产保险是需二手房评估来评估房价,确定保险价值和保险事故发生或损失程度评估。
  4、申请抵押贷款需做二手房评估
  在房产交易过程中,有的购房者为了少付首付款而多报二手房交易价格,高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险。所以银行会为了确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房产进行二手房评估。
  5、发生房地产纠纷时可能要做二手房评估
  二手房买卖合同签订后,如果一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷,一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行二手房评估。
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