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大兴待售新楼盘,北京6环的房子可以买吗

2020年09月09日 16:10
[导读]近两年的大兴,新盘项目如雨后春笋,一个接一个出现在北京房市。大体来看,主要的供应板块有:4号线沿线、南中轴、瀛海以及亦庄经济开发区吗,且多位于五环外,限竞房占比90%。近两年,大兴区的成交热度居高不下,在2019年中,大兴区成交套数共计7595套,位于区域总成交套数第一,成交金额407.33亿,位于区域成交金额第三。前不久,保利和融创在大兴的新项目名也基本确定,分别是保利和悦春风和融创公园壹号,开盘时间预计在五月份。两个项目有很多的相似点,例如:都是限竞房、均价都在4.2万/平米左右、户型都差不多等。那么,究竟谁能赢得购房者的青睐?下面,我们就来看看两个项目吧。  
  大兴待售新楼盘,北京6环的房子可以买吗。近两年的大兴,新盘项目如雨后春笋,一个接一个出现在北京房市。大体来看,主要的供应板块有:4号线沿线、南中轴、瀛海以及亦庄经济开发区吗,且多位于五环外,限竞房占比90%。
  近两年,大兴区的成交热度居高不下,在2019年中,大兴区成交套数共计7595套,位于区域总成交套数第一,成交金额407.33亿,位于区域成交金额第三。
  前不久,保利和融创在大兴的新项目名也基本确定,分别是保利和悦春风和融创公园壹号,开盘时间预计在五月份。两个项目有很多的相似点,例如:都是限竞房、均价都在4.2万/平米左右、户型都差不多等。
  那么,究竟谁能赢得购房者的青睐?下面,我们就来看看两个项目吧。
  位置
  首先,保利和悦春风的位置位于大兴的庞各庄镇,大家对于庞各庄的印象大多来自中海云筑这个项目,但是这个项目目前小户型洋房已经销售的差不多了,因此和保利和悦春风的产品不存在竞争。
  从环线上看,和悦春风位于六环外,紧邻大广高速,与魏善庄属于同一纬度。目前大兴区的两个价格洼地,一个是魏善庄,另一个就是庞各庄,且这两个区域的项目比较少,所以此次保利和悦春风开盘,还是比较有竞争力的。
  其次,项目距离大兴机场约25公里左右,开车的话在25分钟到30分钟之间,从距离上看,距离机场较近,能够承接来自临空经济区的辐射利好。
  其实,临空经济区总占地150平方公里,这个区域内想要达到职住平衡,显然是不够的。因此,位于临空经济区周边的庞各庄、魏善庄、等这类强辐射区,未来就会作为新机场和临空经济产业区发展辐射地区,来进行规划建设,届时将会引入更多的人口,带动区域发展。
  但距离机场较近,也会存在一定的噪声污染,这些都是不可避免的。
  而融创公园壹号位于六环外的孙村板块,南中轴路向南1公里西侧,如果以大兴机场高速为界,和悦春风就是位于大兴机场的西侧,融创公园壹号则位于其东侧,但融创公园壹号更靠近六环,距离亦庄更近一些,离大兴机场更远一些。
  总的来看,和悦春风比较适合大兴区域西南边、丰台区域上班的客群,而融创公园壹号则更适合亦庄、朝阳南边上班的客群。
  配套对比
  先来看小区周边的配套。
  从交通来讲,「和悦春风」周边,距离最近的龙景湾小区南公交站约380米,步行5分钟左右可达到,可乘坐X108路公交到达天宫院地铁站,时间在40分钟左右。不过,项目也配有社区摆渡车,到达地铁站约10分钟左右。
  同时,自驾的话可以经由瓜香路,直上京开高速和大广高速,到达南四环约30分钟,到达南二环约1小时。
  「融创公园壹号」周边,距离最近的格林云墅公交站约150米,该公交站的车次,所经站点基本都是大兴区内的。其次,自驾的话,可以从项目经过海鑫街,直上南中轴路,到达市中心距离约26.8公里,时间约50分钟。
  这么来看的话,和悦春风比较适合在四号线沿线上班的客群,而融创壹号则比较适合在南中轴沿线上班的客群。
  从教育来看,两个项目均含有基础教育用地,从规划来看,和悦春风配建的是2400平米的公立幼儿园,而融创公园壹号配建的则是一所国际双语幼儿园,此外,两个项目的小初高教育资源均比较匮乏,不太适合家中有孩子,急需入学的客群。
  其次,两个项目周边的商业和医疗资源都较少,和悦春风需要依托天宫院的商业和医疗,而融创公园壹号则需要依靠黄村、旧宫、亦庄等商圈。
  因此,结合两个项目各自配套来看,大家可以着重从交通出行的角度,来考虑哪个项目比较合适自己。
  产品对比
  从项目来看,和悦春风主打5-11层的洋房产品,占地8.8万平米,建筑面积17.3万平米。小区均为一梯两户的设计,在售房源共1914套。
  而融创公园壹号则均为8层的洋房,总楼栋数为15栋,占地5.1万平米,建筑面积16.1万平米,总户数为1008户,较和悦春风来讲体量稍小。
  其次,和悦春风的容积率为2.0,绿化率为35%,而融创公园壹号的容积率为1.8,绿化率为35%。对比来看,融创公园壹号整个小区的居住舒适度更高,比较适合对环境要求较高的客群选择。
  再来看户型设计,两个项目的户型均有2-4居可以选择,其中「和悦春风」的户型有:76平米两居、82平米三居、86平米三居、89平米三居以及107平米四居,「融创公园壹号」的户型有:最小户型73.5平米两居、主力户型89.5平米三居、最大户型139平米四居等10种户型。
  从户型选择来看,融创的可选性更多一些,并有110以上的大户型,更适合改善型客群选择,当然,其小户型也符合刚需的选择。而和悦春风的户型,则是比较符合刚需客群,其改善型的产品几乎没有。
  再来对比户型设计,我们拿89平米三居户型来举例:
  对比两个面积相同的户型我们可以发现:
  虽然两个户型均为南北朝向,但和悦春风做到了三面朝南的“眼镜户型”,而融创公园壹号则是市面上比较常见的三居户型;
  融创89户型中的次卫紧挨着次卧,与厨房非并排,而和悦春风的次卫紧挨着厨房,这一点不如融创设计合理;
  两个户型玄关处的设计,均有不同程度的面积浪费,其中和悦春风的面积浪费较大,在6平米左右,而融创的在4平米左右;
  和悦春风的紧挨客厅的次卧,进门处的地方设计别扭,空间不好利用,反观融创的,每个卧室都比较方正。
  因此总的来讲,虽然和悦春风做到了眼镜户型,但细看还是融创的户型设计略胜一筹。
  据了解,和悦春风此次做的是精装修,而融创则是毛坯交付。帮主拿到了融创内部的精装图片,让我们一起来看一下。
  从图片中可以看出,除软装外,项目的精装标准是目前市面上比较常见的,风格也比较简约。对于喜欢个性化装修的购房者来说,融创比较合适,而对于喜欢简单,不想在装修上浪费时间的购房者来讲,就可以选择和悦春风。
  再看物业,和悦春风用的是保利物业,融创壹号则是融创物业。在2019年物业百强排名中,保利物业排第四,仅次于万科、绿城和碧桂园,从这点来看,和悦春风的物业将更好一些,而好的物业,对于今后房子的保值也有一定积极影响。
  最后,小区内的配套基本都差不多,两个项目都有不同年龄段的活动区以及大面积的绿化。
  价格对比
  对比两个项目的价格,和悦春风均价42158元/平米,融创公园壹号42672元/平米,但和悦春风开盘价在250万起,首付97万起,相比起融创公园壹号来看,价格更低一些,且部分户型可做普宅。
  对比两个项目周围二手房的价格,均在3万左右,融创公园周边二手房价格稍高一些,这也与其更靠近六环有关。
  因此,从价格来说,和悦春风更适合刚需选择,性价比较高,而融创公园壹号则显得有些中规中矩了。
  其次,和悦春风还推出了一个9.9元抵99折的活动,简单来说就是只要花了这9.9元,后期买房就能剩大概3、4万左右,当然,这类营销手段在新盘中已经很常见了,也算是和悦春风的一个蓄客手段吧。
  总的来说,帮主推荐手里预算不多、对项目品质有一定要求的刚需客群,来关注和悦春风这个项目,而对于手里有一定预算、更偏向大面积的户型与个性化的装修,这类客群可以多关注融创公园壹号。
  两个项目的配套差不多,大家可以结合自己对地理位置的需求进行选择。
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